リースバックとよく比較される「リバースモーゲージ」の概要掲載します！！
■リースバックと比較されている「リバースモーゲージ」って何？
・まずは概要から・・・
所有されている自宅を担保にして、銀行などの機関（自治体などの公的機関もあります）から借金をし、その借金を毎月（毎年）の年金という形で受け取る。プランによっては、契約時に一括一時金、或いは貸付限度額内で必要な時に、必要額を引き出すケースなどもある。
※資金は事業性の目的以外は、利用者の自由であるケースが多い。
借入残高は年月と共に増えていき、残高に対する利息も未払いのまま残高に複利的に加算される。契約満期時または契約者死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければいけない。死亡の場合の返済義務は、保証人または契約者の相続人が承継する。
現金で返済できない場合は、抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当するケースもある。
※通常のモーゲージ（＝抵当・担保）ローンでは年月と共に借入残高が減っていくが、この制度では増えていくのでリバース（逆）モーゲージと呼ばれる。
以前の利用者は、充実したライフスタイルを送る目的（趣味や旅行等）が多かったが、近年では持家はあるが金融資産が乏しく、公的年金などでは生活費を賄えない高齢無職者（または低所得者）の生活費として利用されることが多い。
・現在のまでの経緯・・・
日本においては1981年東京都武蔵野市で導入されたのを皮切りに、主に都市部の自治体が直接（公社を通じて融資）あるいは間接（金融機関を紹介）の形で事業を行っていたが、活用例が極めて少なかった。理由としては、制度自体の固有のリスクや家族に家・土地を継承させたいという日本人特有の不動産への思い入れが考えられる。その後信託銀行など民間も参入したが、本格的な普及に至らず、バブルの崩壊で地価が下落したため、活用が低迷したが、近年高齢化社会到来と年金制度の崩壊危機で再び脚光を浴びてきた。
また厚生労働省が2002年12月より、都道府県社会福祉協議会を実施主体として「長期生活支援資金貸付（リバースモーゲージ）制度」を創設し、「不動産担保型生活資金」に制度改正された。民間においても信託銀行などの金融機関により商品化がおこなわれている。また住宅販売会社がリバースモーゲッジの仕組みを利用して、住宅販売を行うなど、民間企業が取り組んでいるケースもある。
・リスクもあると言われています・・・
・契約の満期を超えて長生きする
契約の満期を超えて長生きすると、生活資金の受け取りが停止するだけでなく、それまでの累積融資額を一括返済できなければ家を失うという二重のリスクがある。
・契約期間中に担保物件の評価価値が下落する
定期的に担保物件の市場評価額が見直され、特にデフレ下や不動産市場の低迷時に評価額が減額されると、新評価額と累積貸付残高に応じて受け取れる資金額が減少あるいは停止する契約となっていることが多い。
・返済時に担保物件の売却価値が借入残高を下回る（担保割れ）
契約終了時に担保物件の売却価値が借入残高を下回ると、当該不動産を手放しなおかつ借金が残ることになる。貸付側はリバースモーゲージが不良債権化することを防がねばならないので、上記のリスクは借主側が負う。
※アメリカなどでは、担保物件の価値の下落をヘッジする保険商品があるが、日本にはない。
貸付側は、契約終了時に抵当権を行使するときの相続人や同居者とのトラブルを防ぎ、長生きするリスクを減らすために、通常は以下のような条件を定めている。
・契約者単身若しくは配偶者と二人だけの居住する単独若しくは配偶者と共同所有の持家。従って子と同居や共同所有などは不可。
・契約時に契約者及び同居配偶者が一定の年齢以上
・配偶者がいる場合は配偶者が連帯保証人
・他に抵当権や賃借権などの設定なし
・推定相続人全員の事前承諾
・貸付金融機関若しくは提携期間への遺言信託
・万が一返済できない場合は・・・
満期または契約者死亡で現金返済ができず、担保物件が競売されても回収金額が借入額+累積利息に満たない場合は、不足分の返済義務は保証人及び契約者の相続人が承継する。リバースモーゲッジでは借主は返済を予定せず、最初から貸し倒れを予定したローンであるから、契約開始時の担保価値を超えた貸付を行うことはなく、通常は発生する利息の累積高と将来の担保価値の下落の可能性を見越して担保価値の半分～70％程度が貸付限度額となる。
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